Türkiye genelinde ev sahipleri ile kiracılar ve gayrimenkulü yeni devralan mülk sahipleri arasında sıklıkla yaşanmakta olan finansal uyuşmazlıklara ilişkin Yargıtay tarafından çok kritik bir yargısal değerlendirme yapıldı. Taşınmazın mülkiyet el değiştirmesinden önce eski mülk sahibine peşin olarak tahsil ettirilen kira ödemelerinin devir sonrasına denk gelen kısımlarının kime ait olacağı hususu yargı organlarınca etraflıca incelendi. Yapılan yargılama neticesinde yüksek mahkeme söz konusu ödemelerin taşınmazın yeni sahibine eksiksiz bir biçimde aktarılması gerektiğine oy birliğiyle hükmetti.
Gayrimenkul piyasasını yakından ilgilendiren bu resmi gelişme sayesinde, mülkiyeti satılan taşınmazlarda peşin alınan kiralara dair süregelen muğlaklık tamamen giderilmiş oldu. Satış tarihinin gerçekleştiği günden itibaren başlayan yeni döneme ait kira gelirlerinin asıl hak sahibinin yeni malik olduğu vurgulanarak, eski ev sahibinin bu tutarları elinde tutmasının mevzuata aykırılık teşkil ettiği hususu kesin bir dille karara bağlandı.
Ankara İlinde Başlayan Kiracı Uyuşmazlığı Mahkeme Koridorlarına Taşındı
Söz konusu emsal hukuki sürecin başlangıcı Başkent Ankara bünyesinde meydana gelen somut bir gayrimenkul devri işlemine dayanmaktadır. Başkentte ikamet etmekte olan Y.Ö. isimli bir vatandaş, B.K. adına tapuda kayıtlı bulunan taşınmazı 18 Aralık 2023 tarihinde resmi işlemler tamamlanarak satın almıştır. Satış işleminin hemen ardından yeni malik, evde ikametini sürdüren mevcut kiracıdan 15 Aralık 2023 tarihinden itibaren geçerli kabul edilen döneme ait kira ödemesinin kendisine yapılmasını resmen talep etmiştir.
Ancak konutta yaşamakta olan kiracı, ilgili döneme ilişkin kira bedelini satış gününden evvel eski mülk sahibi olan B.K. isimli şahsa peşinen ödediğini yazılı olarak beyan etmiştir. Kiracının bu açıklaması üzerine yeni alıcı Y.Ö., söz konusu taşınmazın devredildiği tarihten sonraki günlere isabet eden tutarı eski malikten talep etmiş fakat olumsuz yanıt almıştır. Hak kaybına uğradığını düşünen yeni mülk sahibi, alacağını tahsil edebilmek amacıyla yerel mahkemeye başvurarak hukuk mücadelesi başlatmıştır.
Adalet Bakanlığı Tarafından Yapılan İnceleme Sonucunda Karara İtiraz Edildi
Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde görülen ilk derece davasında, taşınmazın satış dönemi içerisinde kira bedelini tahsil etme yetkisinin eski ev sahibi B.K. üzerinde bulunduğu kanaatine varılarak davanın reddine karar verilmiştir. Yerel mahkemenin vermiş olduğu bu ret kararı, mülkiyet hakkının devri ilkeleri açısından ciddi tartışmalara yol açmış ve dava dosyası Adalet Bakanlığı tarafından detaylı bir hukuki incelemeye tabi tutulmuştur.
Adalet Bakanlığı, ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu bu hükmün mevcut mevzuat hükümlerine ve mülkiyet devri esaslarına açıkça aykırılık teşkil ettiğini saptayarak kararın kanun yararına bozulması talebiyle temyiz merciine başvurmuştur. Bakanlığın bu hukuki adımı üzerine dosya, üst mahkeme sıfatıyla detaylı bir denetim yapılması amacıyla Yargıtay 3. Hukuk Dairesi gündemine resmi olarak intikal ettirilmiştir.
Yargıtay Tarafından Satış Sonrasına Denk Gelen Kira Bedelinin Devrine Hükmedildi
Temyiz incelemesini titizlikle tamamlayan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme tarafından tesis edilen kararı sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozma kararı almıştır. Yüksek mahkeme gerekçeli karar metninde, kiracının 15 Aralık 2023 ile 14 Ocak 2024 tarih aralığına ait 1 aylık kira bedelini eski ev sahibi B.K. şahsına ödediğini, yeni alıcı Y.Ö. isimli kişinin ise konutun mülkiyetini 18 Aralık 2023 tarihinde resmen devraldığını net bir biçimde kaydetmiştir.
Kararın detaylarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine atıf yapılarak, yeni malik Y.Ö. kişisinin taşınmazı devraldığı 18 Aralık 2023 tarihi itibarıyla kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline geldiği hatırlatılmıştır. Bu hukuki durum çerçevesinde, satış tarihinden sonraki 27 günlük sürece tekabül eden kira bedelinin eski mülk sahibi tarafından yeni mülk sahibine iade edilmesinin yasal bir zorunluluk olduğu vurgulanmıştır.