Gayrimenkul sektöründe ve kiracı ile ev sahibi ilişkilerinde sıklıkla karşılaşılan güvence bedeli uyuşmazlıklarına yönelik yüksek yargıdan kritik bir değerlendirme geldi. Konut satışlarının ardından kiracıların eski ve yeni ev sahipleriyle yaşadığı depozito krizine ışık tutan bu hukuki gelişme, Türkiye genelindeki milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiriyor.
Gaziantep eyalet sınırları içerisindeki yerel mahkeme sürecinden Yargıtay incelemesine kadar uzanan bu dava, mülk devirlerinde sözleşmenin tarafları arasındaki finansal sorumlulukları yeniden şekillendirdi. Konut el değiştirdiğinde depozitonun akıbetinin ne olacağına dair yaşanan karmaşa, yargının verdiği son hükümle birlikte net bir hukuki zemine oturtuldu.
Gaziantep Mahkemesinden Çıkan İlk Karar Yeni Maliki Sorumlu Tuttu
Davanın temelini oluşturan olayda, ikamet ettiği konutun satılması üzerine kira akdi devam eden bir kiracı, sözleşme başında ödediği 300 dolarlık güvence bedelini eski ev sahibinden geri istedi. Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması ve alacağın tahsil edilememesi üzerine kiracı, hakkını almak amacıyla icra takibi başlatarak konuyu yargıya taşıdı.
Gaziantep 1. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde görülen davada yerel mahkeme, taşınmazın satılmasıyla birlikte yeni malikin kira sözleşmesinin doğrudan tarafı haline geldiğini vurguladı. Bu hukuki bağ nedeniyle mahkeme, depozito alacağının eski ev sahibinden değil, evi yeni satın alan malikten talep edilmesi gerektiği yönünde karar vererek eski maliki sorumluluktan muaf tuttu.
Adalet Bakanlığının Temyiz Başvurusu İle Dosya Yargıtay'a Taşındı
Yerel mahkemenin verdiği kararın ardından süreç Adalet Bakanlığının müdahalesiyle farklı bir boyut kazandı. Bakanlık, ilk derece mahkemesinin vermiş olduğu bu hükmün hukuka ve mevzuata aykırı hususlar içerdiği gerekçesiyle kararı kanun yararına temyiz ederek dosyayı Yargıtay incelemesine sundu.
Temyiz talebini gündemine alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosyadaki bilgi ve belgeleri detaylı bir hukuki süzgeçten geçirdi. Yüksek mahkeme, yapılan incelemeler sonucunda yerel mahkemenin kurduğu hükmü usul ve esas bakımından hatalı bularak bozma kararı verdi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinden Eski Malike İspat Yükümlülüğü
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bozma gerekçesinde, gayrimenkulün el değiştirmesi durumunda yeni malikin kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçları üstlendiğini teyit etti. Bununla birlikte karar metninde, kiralama sürecinin başında güvence bedelini fiilen teslim alan eski malikin sorumluluklarının tamamen sona ermediğine dikkat çekildi.
Yüksek yargı organı, kira başlangıcında depozitoyu tahsil eden eski malikin, bu parayı evi satın alan yeni malike devrettiğini ispatlamakla yükümlü olduğunu belirtti. Eski ev sahibi, aldığı güvence bedelini yeni malike aktardığını belgeleyemediği takdirde kiracıya karşı doğrudan sorumlu tutulmaya devam edecek.
Güvence Bedeli Devredilmediyse Kiracı Parasını Eski Ev Sahibinden Alacak
Emsal niteliğindeki bu karara göre kiracılar, konut satılmış olsa dahi depozitoyu kime ödedilerse ilk aşamada o taraftan talep etme hakkına sahip oluyor. Eski ev sahibi, nakit olarak aldığı parayı yeni ev sahibine aktardığını kanıtlayamadığı sürece kiracının alacağını iade etmek zorunda kalacak.
Yargıtayın bu kararı, evini satan mülk sahiplerinin "Evi sattım, artık sorumluluğum yok" anlayışını ortadan kaldırırken kiracıların finansal haklarını güvence altına alıyor. Satış esnasında depozito devrini yazılı olarak kayıt altına almayan eski malikler, kiracının depozito talepleriyle doğrudan muhatap olmakla karşı karşıya kalacak.
