Bursa iline bağlı Mudanya ilçesinde son dönemde artış gösteren verimli tarım arazilerinin küçük parçalara bölünerek satılması vakaları, kamu otoritelerini harekete geçirdi. İlçe Kaymakamlığı tarafından yapılan resmi bilgilendirmede, özellikle zeytinlik ve ekili dikili alanların mevzuata aykırı şekilde dilimlenip hobi bahçesi adı altında pazarlanmasının hukuki açıdan geçersiz olduğu vurgulandı. Bölgedeki köklü tarım topraklarının bütünlüğünün bozulması ve asırlık zeytin ağaçlarının sökülerek arsa görünümüne kavuşturulması, kamu yetkililerinin radarına takılan başlıca unsurlar arasında yer alıyor.
Gelişen bu süreçte, toprağı bilfiil bölerek parsellenmiş gibi sunan satıcıların vatandaşlarda yanlış bir mülkiyet algısı oluşturduğu saptandı. Gayrimenkul alıcılarının gerçekte bağımsız bir parsel aldıklarını düşünerek ödeme yaptıkları, ancak arka planda yasal geçerliliği bulunmayan gayriresmi bölünmelerin yer aldığı ifade edildi. Tarımsal alanların koruma altındaki statülerinin çiğnenmesi sonucunda hem doğanın tahrip edildiği hem de işlemi gerçekleştiren tarafların ağır idari yaptırımlarla karşı karşıya kalabileceği bildirildi.
Noter Onaylı Sözleşmeler Mülkiyetin Tapuda Alıcıya Geçtiğini Göstermiyor
Hukuki süreçlerde vatandaşların sıklıkla düştüğü en büyük yanılgılardan biri, noter nezdinde düzenlenen satış vadisi veya hisse devri sözleşmelerinin tapu tescili yerine geçeceğinin sanılmasıdır. Mudanya Kaymakamlığı, noterlerde imzalanan evrakların tek başına mülkiyet hakkını doğurmadığını ve taşınmazın resmi anlamda el değiştirmiş sayılamayacağını açık bir dille duyurdu. Kanunlar nezdinde arazi mülkiyetinin devredilebilmesi için işlemlerin yetkili Tapu Müdürlüğü bünyesinde tamamlanması şart koşuluyor.
Sadece noter belgesine ya da vaatlere güvenerek ödeme yapan kişilerin, ilerleyen dönemlerde ellerindeki kağıtlarla hak iddia edemeyecekleri hatırlatıldı. Türkiye'deki mevcut gayrimenkul mevzuatına göre tarımsal nitelikli taşınmazların belirli yüzölçümü sınırlarının altında ifraz edilmesi ve küçük parçalara ayrılması yasaklanmış durumdadır. Bu durum dikkate alınmadığında, noter evrakı üzerinden fiziki alan satın aldığını düşünen yatırımcılar, resmi kayıtlarda yalnızca belirsiz bir hisse oranına sahip duruma düşmektedir.
Hisseli Mülkiyet İle Bağımsız Arsa Sahibi Olmak Arasında Büyüleyici Bir Fark Var
Bir taşınmaz üzerinde oransal hisse sahibi olmak ile o taşınmazın sınırları belirli bir bölümüne tek başına hükmetmek hukuken tamamen ayrı olgulardır. Hisseli tapularda hak sahiplerinin payı, arazinin bütünü üzerindeki hissedarlık oranını gösterir ve toprağın hangi metrekarelik kısmının kime ait olduğunu tayin etmez. Dolayısıyla "sana şu köşeyi verdik" şeklindeki şifahi veya gayriresmi paylaşımlar kanuni bir geçerlilik taşımamaktadır.
Arazinin belli bir kesimini bağımsız bir parsel haline getirip müstakil tapuya kavuşturmak, ancak kanuni şartların ve ilgili bakanlıkların izninin sağlanmasıyla mümkündür. Son yıllarda tüzel kişilikler veya kooperatifler üzerinden yürütülen hisseli satış modellerinde de benzer risklerin bulunduğu ifade ediliyor. Vatandaşların kooperatif üyeliği veya hisse devri kisvesi altında sunulan bu tür satışlarda, tapudaki gerçek durumu yetkili mercilerden teyit etmeden adım atmamaları hayati önem taşımaktadır.
Gayrimenkul Yatırımı Öncesinde Yetkili Kamu Kurumlarına Danışılması Şarttır
Arazi satın alma niyetinde olan kişilerin, herhangi bir sözleşmeye imza atmadan veya ödeme yapmadan önce mutlak surette resmi idarelerle iletişime geçmesi gerekmektedir. İlgili Tapu Müdürlüğü, İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü ile belediyelerden bilfiil sorgulama yapılması, olası mağduriyetlerin önüne geçebilecek en temel adımdır. Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir imar kısıtlaması, sit alanı şerhi veya tarımsal koruma kararı olup olmadığının doğrudan yetkililerden öğrenilmesi tavsiye edilmektedir.
Hukuka aykırı biçimde yürütülen, mevzuata uymayan ve vatandaşları yanıltma amacı taşıyan şüpheli satışların vakit kaybetmeksizin idari birimlere bildirilmesi istendi. Bölgedeki tarımsal yapının korunması ve usulsüzlüklerin tespiti adına denetimlerin artırılarak devam edeceği duyuruldu. Yetkililer, usulsüz arazi bölmelerine karşı mücadelenin süreceğini ve mağduriyet yaşanmaması adına tüm iletişim kanallarının açık tutulduğunu belirtti.
