Türkiye genelindeki milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiren hukuki süreçte taşları yerinden oynatacak kritik bir gelişme yaşandı. Yargıtay tarafından verilen yeni hüküm doğrultusunda, ev sahiplerine icra takibi öncesinde veya tebliğ yapılmadan önce ödenen fazla kira bedellerinin iadesi kolaylaştı. Yargı organının bu kararı, ev sahipleri ile kiracılar arasında geçmişe dönük yaşanan fazla ödeme uyuşmazlıklarında yepyeni bir hukuki dönemin kapısını araladı. Yerel mahkemenin verdiği şekilci kararı bozan yüksek mahkeme, hak arama hürriyetinin önüne çekilen bürokratik engelleri tamamen ortadan kaldırdı.
Son dönemde gayrimenkul piyasasında yaşanan hareketlilik ve fahiş artışlar nedeniyle kiracılar ile mülk sahipleri sık sık karşı karşıya geliyordu. Ödeme süreçlerinde yaşanan karmaşa sebebiyle hak ettiğinden fazla ödeme yapmak zorunda kalan veya icra baskısı hissetmeden iyiniyetle ödeme gerçekleştiren kiracılar, paralarını geri almakta ciddi güçlük çekiyordu. Yargıtayın devreye girmesiyle birlikte, dilekçelerde kullanılan terimlerin yanlışlığı dahi vatandaşı mağdur edemeyecek. Hak arayan vatandaşlar, yanlış hukuki terim kullansalar bile mahkemeler olayın özüne bakarak haksız alınan paraların iadesine karar vermek zorunda kalacak.
Polatlı'daki Yerel Mahkemenin Tartışmalı Kararı
Ankara Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde görülen dava sürecinde kiracı, ödeme emri kendisine henüz resmi yoldan tebliğ edilmeden önce ev sahibine icra tehdidi ve baskısı hissetmeden 9.822 TL tutarında fazla ödeme yaptı. Yapılan bu ödemenin ardından haksızlığa uğradığını düşünen kiracı, parasının iadesi amacıyla mahkemenin yolunu tuttu. Dava dilekçesinde parasını geri almak istediğini belirten vatandaş, bu talebini teknik bir terim olan istirdat davası kapsamında sundu. Yerel mahkeme ise davanın esasına girip alacağın haklılığını araştırmak yerine, son derece katı bir usul incelemesi yürüterek dosyayı karara bağladı.
Yerel mahkeme, istirdat davasının ancak ve ancak kesinleşmiş bir icra takibi altında ve cebri icra tehdidi mevcutken ödenen paralar için açılabileceği yönünde bir görüş benimsedi. Kiracının son ödemeyi ödeme emri kendisine tebliğ edilmeden yaptığını tespit eden mahkeme, gerekli cebri icra şartlarının oluşmadığını savunarak davayı usulden reddetti. Bununla da kalmayan mahkeme, dava konusu edilen tutar yalnızca 9.822 TL olmasına rağmen davalı ev sahibi lehine tam 18.000 TL vekalet ücretine hükmetti. Kararın ardından hak kaybına uğrayan kiracı için Adalet Bakanlığı devreye girdi ve dosya kanun yararına temyiz talebiyle Yargıtaya taşındı.
Yargıtay 256. Maddeden Vurdu
Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz başvurusunu inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 Mayıs 2026 tarihli ilamında ilk derece mahkemesinin gösterdiği yaklaşımı hukuka kesin olarak aykırı buldu. Yüksek daire, kararın gerekçesinde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 26 ve 33. maddelerine çok net bir biçimde atıfta bulundu. Kanun maddeleri uyarınca hakimin tarafların talep sonucuyla bağlı olduğu, ancak uyuşmazlığa konu olan olayların hukuki nitelemesini yapmak ve uygulanacak hukuk kurallarını bizzat tespit etmek zorunda olduğu hatırlatıldı. Hakimin sadece tarafların kullandığı kelimelere takılıp kalmasının adaletin tecellisine engel olacağı vurgulandı.
Kararda, davacı kiracının dilekçesinde talebini istirdat olarak adlandırmasının mahkeme hakimini hiçbir şekilde bağlamayacağına dikkat çekildi. Olayda icra tehdidi altında ödenen bir paradan ziyade, borç ilişkisine dayanarak hukuki bir sebep olmaksızın fazla tahsil edilmiş bir kira bedeli bulunduğuna işaret edildi. Bu durumun doğrudan doğruya sebepsiz zenginleşme hükümlerine girdiğini belirten Yargıtay, mahkemenin görevinin davanın adından ziyade özüne bakmak olduğunu ilan etti. Şekilci yaklaşımlarla vatandaşın adalet arayışının engellenemeyeceği böylece yargı içtihatlarına girmiş oldu.
Sebepsiz Zenginleşme Kapsamında İade Edilecek
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, söz konusu alacak talebinin İcra ve İflas Kanununun 72. maddesinde yer alan özel istirdat davası şartlarına göre değerlendirilmesinin büyük bir hukuki hata olduğunu ifade etti. Dava dosyasının, Türk Borçlar Kanununda yer alan sebepsiz zenginleşme ve haksız ödemenin iadesine dayalı genel hükümlere tabi bir alacak davası olarak ele alınması gerektiği kararlaştırıldı. İlk derece mahkemesinin sadece biçimsel eksiklikleri gerekçe gösterip işin esasına girmeden reddetmesi usul ve yasalara açıkça aykırı kabul edildi.
Yüksek mahkeme, yerel mahkemenin tarafların sunduğu tüm delilleri toplaması, kira sözleşmesi ve banka dekontlarını incelemesi, gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırarak gerçek durumu ortaya çıkarması gerektiğini belirtti. Fazla ödemenin varlığının kanıtlanması halinde paranın ev sahibinden tahsil edilerek kiracıya ödenmesinin şart olduğu aktarıldı. Bu kararla birlikte artık tüm mahkemeler, ev sahiplerinin haksız yere tahsil ettiği fazla tutarları icra takibi kesinleşmemiş olsa dahi sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde kiracılara geri ödetmekle yükümlü kılındı.
Vekalet Ücretine İlişkin Önemli Düzeltme Yapıldı
Yargıtayın tarihi nitelikteki kararında öne çıkan bir diğer son derece kritik başlık ise yerel mahkemenin belirlediği astronomik vekalet ücreti oldu. Asıl dava tutarı olan 9.822 TL seviyesini neredeyse ikiye katlayarak 18.000 TL olarak kararlaştırılan vekalet ücreti yüksek yargıdan döndü. Yargıtay, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi kurallarına işaret ederek, dava değerini aşan ve Oran %100 sınırını anlamsız kılan bu hükmün açıkça hukuka aykırılık taşıdığını tespit etti.
Söz konusu hukuki ihlalleri tek tek sıralayan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığının kanun yararına bozma istemini tamamen haklı buldu. Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin kararı sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozulurken, dosyanın bir örneği Adalet Bakanlığına gönderildi. Emsal nitelik taşıyan bu karar, 19 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdi ve Türkiye genelinde benzer durumda olan milyonlarca kiracı için güçlü bir hukuki dayanak haline geldi.