İstanbul kentinde konut kiralamalarında son dönemde yaşanan anlaşmazlıklara emsal oluşturacak nitelikte son derece kritik bir hukuki gelişme kaydedildi. Esenyurt ilçesinde yer alan bir taşınmazda ikamet eden kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine zamanında yanıt vermediği ve yasal olarak tanınan 30 günlük ödeme süresi içerisinde borcunu kapatmadığı gerekçesiyle mahkeme kararıyla evinden çıkarıldı. Yargılama süreci devam ederken kiracının birikmiş borcun tamamını ödemiş olması dahi yargıcın tahliye yönündeki nihai kararını etkilemeye yetmedi.
Dava sürecinin açılmasından itibaren yalnızca 3 aylık kısa bir zaman zarfında sonuçlanması, gayrimenkul hukuku alanında dikkat çeken en önemli detaylar arasında yer aldı. Konut sahibinin hukuk temsilcisi Avukat Gizem Gonce tarafından paylaşılan ayrıntılara göre taraflar arasındaki hukuki ilişki 1 Şubat 2023 tarihinde imzalanan yazılı bir kira sözleşmesine dayanıyordu. Mülk sakininin aylık kira bedellerini düzenli ve zamanında yatırmaması üzerine mülk sahibi, birikmiş alacağın tahsil edilmesi ve taşınmazın boşaltılması talebiyle Büyükçekmece İcra Dairesi nezdinde resmi takip süreci başlattı. Borçlu tarafa kira alacaklarına özel hazırlanan Örnek 13 ödeme emri ulaştırıldı ve söz konusu tebligat 15 Mayıs 2026 tarihinde muhatabına resmi olarak teslim edildi.
İcra Takibinde Yasal Sürelerin Kaçırılması Kiracının Aleyhine Sonuçlandı
Tebligatı teslim alan kiracının icra takibine ve borç tutarına itiraz edebilmesi adına kanunen 7 günlük bir hakkı bulunuyordu ancak ilgili kişi bu zaman zarfında herhangi bir hukuki girişimde bulunmadı. İtiraz yapılmaması sebebiyle yürütülen icra takibi hukuken kesinleşmiş oldu. Mevcut yasalar çerçevesinde borçlu kiracıya birikmiş borcun ödenmesi amacıyla 30 günlük ilave bir süre daha sunulmaktadır. Tanınan bu süre zarfında da ödemenin gerçekleşmemesi durumunda konut sahibine icra hukuk mahkemelerine başvurarak tahliye davası açma hakkı doğmaktadır. Esenyurt sınırları içerisindeki somut olayda kiracı kendisine tanınan bu ikinci fırsatı da değerlendirmedi ve borç miktarını kapatmadı.
Süreç içerisinde borcun ödenmemesi üzerine konut sahibi harekete geçerek 26 Haziran 2026 tarihinde Büyükçekmece 4. İcra Hukuk Mahkemesi bünyesinde tahliye istemli davayı resmen açtı. Yargılama aşamasında savunma yapan kiracı, dava açıldıktan sonra kira borcunu tamamen ödediğini belirterek davanın konusuz kaldığını ileri sürdü ve davanın reddedilmesini talep etti. Ancak dosyayı inceleyen mahkeme heyeti, yapılan ödemelerin tarihlerini detaylıca mercek altına aldı ve ödemelerin kanunun şart koştuğu 30 günlük yasal süre geçtikten sonra yapıldığını saptadı.
Mahkemenin Tahliye Kararı Ve Sürecin Hukuki Boyutları
Yapılan incelemeler neticesinde borcun yasal süre dolduktan sonra kapatılmasının evden çıkarılma kararını engelleyemeyeceğine hükmedildi. Mahkeme heyeti; ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihi, itiraz hakkının kullanılıp kullanılmadığını, ödemelerin zamanında yapılıp yapılmadığını ve davanın 6 aylık yasal başvuru süresi içerisinde açılıp açılmadını değerlendirerek 23 Eylül 2026 tarihinde kiracının tahliyesine karar verdi. Mahkeme kararında öne çıkan en hayati hususlardan biri de davanın yasal zaman diliminde açılmış olmasıydı. İcra yoluyla gerçekleştirilen tahliye taleplerinde ev sahibinin, kiracıya verilen 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde mahkemeye başvurması şart koşuluyor.
Bu 6 aylık sürenin geçirilmesi halinde ev sahibinin aynı icra takibine dayanarak evden çıkarma talep etme hakkı düşüyor ve sürecin en baştan başlatılması gerekiyor. Esenyurt'taki vakada ev sahibinin sürenin dolmasının ardından vakit kaybetmeden davayı açması, şartların eksiksiz yerine gelmesini sağladı. Mahkeme tarafından verilen karar sadece konutun boşaltılmasıyla da sınırlı kalmadı. Hüküm gereğince kiracının, karşı tarafın avukatına 18.000 TL vekalet ücreti ödemesine ve ek olarak %100 haklı bulunan ev sahibinin yaptığı yaklaşık 1.627 TL tutarındaki yargılama masrafını karşılamasına karar verildi.
Mülk Sahipleri Ve Kiracılar İçin Yasal Haklar Ve Sorumluluklar
Hukuki süreçle ilgili açıklamalarda bulunan Avukat Gonce, davanın açılması ile kararın çıkması arasında yalnızca 3 ay gibi kısa bir sürenin geçtiğini ifade ederek yargı sürecinin ne kadar hızlı ilerlediğine vurgu yaptı. Bu emsal niteliğindeki karar, kira ilişkilerinde kanuni sürelerin ne kadar kritik bir önem taşıdığını açıkça gözler önüne sermektedir. Bir icra takibiyle karşılaşan kiracıların borca itirazları var ise bunu mutlaka 7 gün içinde bildirmeleri, borcu kabul ediyorlarsa 30 gün içerisinde ödemeyi banka kanalıyla belgelenebilir şekilde yapmaları gerekmektedir. Süre geçtikten sonra yapılan ödemeler borcu sıfırlasa bile tahliyeyi durdurmaya yetmemektedir.
Ev sahipleri açısından ise süreçte izlenebilecek 2 farklı hukuki yol bulunmaktadır. Bunlardan birincisi kiracıya 30 gün süre tanıyan yazılı ihtarname gönderip ardından sulh hukuk mahkemesinde dava açmaktır. İkinci yol ise bu olayda uygulandığı gibi doğrudan icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. İcra yolu, borcun süresinde ödenmediği senaryolarda son derece hızlı sonuç vermektedir. Her iki yöntemde de hak kaybına uğramamak adına sürelerin doğru takibi büyük bir hassasiyet gerektirmektedir.
